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一季度楼市低速热身

2019-10-09 23:22:36来源:励志吧0次阅读

  一季度楼市“低速热身”

  2015年一季度已经过去,上海楼市的成交表现虽然平淡,但横向比较来看,却也不乏亮点。随着市场逐渐从调整期中走出,开发商和购房者也将开始发力,上海楼市亦将有望进入全面复苏的通道。

  成交欠佳不意外

  2015年第一季度,上海新建商品住宅成交量环比下降明显。

  上海搜房数据监控中心数据显示,2015年第一季度,上海新建商品住宅成交面积为195.91万平方米,较2014年第四季度下跌44.04%。

  业内人士判断,楼市新增供应的大幅下滑,是造成成交欠佳的主要原因。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,2014年第四季度利好政策频出,加上开发商追求业绩最后一搏的心态,上海楼市回暖明显。但这也在一定程度上透支了后续的供应,进入2015年,开发商推盘意愿明显降低,再加上春节假期的影响,导致成交量较去年四季度相比有了较大跌幅。

  一季度的供应数据或可佐证陆骑麟的观点,2015年第一季度,上海商品住宅新增供应量仅为183.4万平方米,不及2014年第四季度供应量的50%。

  对于上海楼市第一季度的成交表现,多位业内人士均表示并不意外、今年不算差。

  上海中原地产咨询部总监宋会雍便表示,从历年第一季度的楼市表现来看,可以发现今年的成交情况尚可。即便与市场余温仍在的2014年第一季度相比,也仅有小幅的下滑。

  而上海搜房数据监控中心分析师代金玲则认为,虽然第一季度整体表现平淡,但随着利好政策的不断出台,上海楼市的成交量在3月下旬已经有所上升,周成交已经出现连续上扬的趋势,整体市场成交有望在4月进一步提升。

  房价短暂掉头?

  从价格来看,2015年第一季度上海新建商品住宅的成交均价为28496元/平方米,环比小幅下跌了0.19%,虽然跌幅不大,但也止住了此前5个季度连续上涨的势头。

  业内人士分析,成交均价走势的掉头与今年第一季度楼市成交结构的变化不无关系。

  陆骑麟称,去年全年,改善型购房者在楼市成交中扮演越来越重要的角色,这也导致了去年上海房价的攀升。而今年第一季度,房企经营节奏放缓,刚需房源供应量占比有所提升。刚需成交的抬头,导致了房价的小幅下跌。

  同策咨询研究部总监张宏伟则认为,这是由于房企推盘策略调整造成的。

  今年春节比较晚,因此很多开发商都对今年的开盘策略进行了调整,除了将推盘时间延后到4月、5月之外,很多开发商也在年初主要推出价格较低的刚需类产品,以期快速打开市场。

  而随着3月末多项利好改善型需求的政策出台,上海的房价或将再次进入结构性上涨的通道。

  张宏伟表示,政策出台后,已经有不少改善型购房者提前入市。与此同时,一季度过后,上海楼市的库存压力也下降明显。预计,未来上海楼市很有可能会出现量价齐升的趋势。

  调控开启市场化

  3月30日,多项支持居民自住和改善性住房需求的房地产新政陆续出台。虽然政策具体的执行细则尚未发布,且在清明假期影响下上海上周末并无住宅楼盘开盘,但据德佑链家地产研究部统计,上周末(4月4日-5日)上海新建商品住宅签房源仍然达到了1599套。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,一系列政策相继出台,将使楼市的政策环境进一步宽松。楼市的新政最直接的作用就是助推改善需求的释放,稳定楼市预期,刺激成交上升,振兴房地产市场的信心。

  而在业内人士看来,利好政策的出台不仅将对楼市的成交产生刺激,也意味着房地产政策向市场化的回归。

  张宏伟表示,二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等鼓励改善性需求措施的背后,其实是一种修正。此前,由于限购政策的从严执行,导致了部分合理的改善型需求被误伤而无法入市,而偏改善型的大户型产品的不断积压,也导致了市场库存的不断增大。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,货币、财税多方面新政密集出台,且力度都不小,足见房地产政策的基调有所转变,这是房地产政策向市场化的回归,是新常态下的做法。未来,房地产政策的调整方向有望更趋宽松。

  一季度上海楼市备忘录

  1月29日

  限购放松传言被辟谣

  相关部门表示,2015年上海的房地产调控目标和方向不变,促进市场平稳发展,防止大起大落,原有的限购措施不会改变。

  2月6日

  2014房价官方数据发布

  上海政府发布了2014年上海各环线市场化新建住宅平均销售价格,外环外区域达到20487元/平方米,首次站上2字头。

  2月28日

  央行降准,幅度0.25%

  央行决定3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。业内认为,此举或将刺激购房者加速入市。

  3月1日

  不动产登记条例实施

  《不动产登记暂行条例》开始实施,标志着不动产登记工作进入了全面明晰产权、有效保护权益、保障交易安全、提高交易效率的新阶段。

  3月30日

  住房转让营业税5改2

  《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台,将普通商品住房转让营业税免征期限由5年(含)降低至2年(含)。

  房贷新政出台

  房贷新政中,对拥有1套住房且相应贷款未结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为40%。

  法兰西世家

  用时间差打开市场

  成交套数:379套

  成交面积:37875平方米

  成交均价:22033元/平方米

  今年1月,在市场趋于平静,房企普遍进入回款、总结、休假节奏的时候,法兰西世家却反其道而行之,在年初就早早开盘,希望通过时间差来抢夺市场。从数据上来看,法兰西世家在今年第一季度销售的379套房源中,有273套在今年1月售出。项目也勇夺月上海商品住宅成交面积和套数的两项桂冠,提前开盘的销售策略效果显着。

  而项目之所以敢于在淡季大胆开盘,与其去年积累的口碑不无关系。去年10月项目首次开盘,当天便去化达90%以上。与其说大胆,不如说是趁热打铁。项目相关负责人表示,在项目内部来看,达成这样的成绩并不意外。

  阳光城愉景湾

  差异化竞争成就标杆

  成交套数:193套

  成交面积:18206平方米

  成交均价:30704元/平方米

  2008年,轨交2号线延伸段的开通使川沙板块楼市开启了成长之路,到近年来迪士尼的开工建设,川沙板块已经是大浦东区域内最吸引眼球的楼市板块之一。然而直到去年阳光城愉景湾面市之前,川沙都缺少一个能够被称为标杆的项目。

  阳光城愉景湾的出现,改变了川沙刚需重镇的市场印象,其平方米左右的主力户型,设计多样化且紧凑实用,与川沙板块原有户型差异性较大。而这种差异性,或许正是项目能够屡屡热销的重要原因。随着迪士尼开园时间的日益临近,川沙正迎来居住能级的提升,在这样的背景下,主打改善型产品的阳光城愉景湾受到市场热捧便不足为奇了。

  绿城黄浦湾

  市场平淡凸显品牌价值

  成交套数:16套

  成交面积:4025平方米

  成交均价:88640元/平方米

  绿城黄浦湾最近一次开盘时间为去年9月,据了解,开盘当日的销售额便超过了10亿元。进入2015年,虽然一季度整体市场表现平淡,但作为绿城品牌在上海的招牌项目,绿城黄浦湾在今年第一季度仍旧延续了去年的出色表现。

  而在项目负责人张宠看来,绿城黄浦湾能够被市场认可,除了固有的地段、资源等基本要素外,其社区的内涵也更为丰富。豪宅需要沉淀,不是谁都能做的。而绿城做了20年,有这个能力。张宠表示,绿城黄浦湾完整保留了园区内陆宅、沈宅、吉安里等石库门洋房建筑群,表现出对外滩文脉的尊重。这种具有感的品牌认知度一旦形成,是不会被市场的短期走势所左右的。

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